王鑫泽:12.5黄金美盘最新走势分析及今日最新操作建议

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  引言:
  
 赢在心理状态,死在发脾气,市场交易的精采源于经历,经历是一种观念的提高,是一种水准的提取。有人会因为永久性对外开放而喜欢仿真花,更珍视真花的花盛开与凋落,注资,本身就是对另一种未知领域的探寻,需要频频的自身改错,这更是人的本性的检验台,不论涨跌幅看法有时比方法更重要。因此必须要有个优良的注资个人素质。

  黄金行情行情预测:
  
  由于美国金融体系休市,小非农美国ADP学生就业等一些列数据延迟至明天公布,金子技术上面看,新趋势黄金的价格仍旧处于上行安全通道运作,黄金的价格站在1300关口上边过后,展示很强的后续上升发展潜力,买盘机械能较强,仍然看涨是主线任务构思,而股票短线上,日线图黄金的价格经过重复横盘整理过后,目前摆脱上升续延市场行情,股票短线提升1230压力,1度站在1240,趋于1245高些发展,今天由于美盘将休市,黄金的价格遇阻1240走下降 ,综合看来,近几日操作构思上王鑫泽本人建议以回调函数做长主导,上升高处条块结合,上边重中之重关注1243-1245线压力,正下方关注1230-1231二线支撑点。目前仓位上带套单的朋友,加上王鑫泽的薇芯wxz9860,王鑫泽根据你仓位的是真实情况让你一些适度的建议。市场行情即时变化,拙作王鑫泽了解每天行情分析、解套对策、中长线合理布局检查指导尽之中,欢迎志趣相投之士前去促膝长谈!
  
  金子晚间操作建议:
  
   1、正下方回调函数至1230-1231二线做长,股票止损4英镑,总体目标看1238-1240二线;
  
  2、上边不碎1243-1245二线做空,股票止损4英镑,总体目标看1236-1238二线;

  原油走势分析:
  
  美原油从日线图上看来,随着前日扣除一条大阳线,目前K线已经成功站在MA10日均线上边,这是不久美原油从76.90英镑跌下来过后,原油价格再度次卷线在MA10日均线上边,美原油目前在逐步走上升。美原油日线高开高走并收稳,热击穿10日线的压力收市再此位之中,前日震荡53.80股票短线总体目标后,有一定的回踩校正。进入梳理核对支撑点,日图K线形状收稳协助附图MACD金叉往上,晚间日线再次看上升。4小时下探回暖小双底上升校正,前日回踩核对颈线支撑点,布林道也开始顶开上轨。且稍后检测向下安全通道的上轨趋势线压力。随着MACD上统一行动能提高认识放量上涨,石油价格升破该趋势线将提高认识巩固看涨发展趋势。然而,石油价格上升还需关注61.8%回撤位在55.0英镑周边的压力。综合看来,近几日操作构思上王鑫泽本人建议以回调函数做长主导,上升高处条块结合,上边重中之重关注53.9-54.0二线压力,正下方关注51.3-51.5二线支撑点。
  
  美原油晚间操作建议:
  
  1、上升53.9-54.0二线做空,股票止损0.7美元,总体目标52.8-52.6二线;
  
  2、回调函数51.3-51.5二线做长,股票止损0.7美元,pc蛋蛋网站,总体目标52.8-53.0二线;
  
  有多少投资人,一次次的在换着教师,在找着秘笈,想通过无意间的发现,获得人生活相差太大的結果,刚进入市场是想找寻改变人生活的机会,可随着时间的失调,最后发现最大的心愿居然只是为了盈利。客观和辨别力是注资与股票建仓最主要的能力,一直都坚持不懈这样的投资方法:注资最重要的不是你一次能够挣取多少,只是你能否控制风险性,落袋为安,长期的立足于存活。
  
  这个市场的老师太多,你可以在人海茫茫看到鑫泽的稿子,也是一种缘份,说不定我现在在别个平台操作不好,说不定你做的特好,鑫泽没有很好的演讲口才要你过来跟着做,但是我可以尽我最大的努力去帮你,你如果给一份信赖,一定会让你一份安宁,不会给你深陷套单的苦恼,给你保持经济利润!
  
  文/王鑫泽 (薇信wxz9860)

国盛证券:万亿物管行中日最新局势业迎黄金发展期,蓝光嘉

郭盛证券:万亿物业管理行业迎来黄金发展期,蓝光嘉宝服务(02606)上市加大后续扩张势头,2019年10月18日10:30:16郭盛证券

这篇文章来自微信公众号“郭盛海外研究”,作者是任鹤(音)夏季。

报告摘要

中国西南领先的物业管理企业蓝光嘉宝服务(02606)成立于2000年,是a股房地产公司蓝光开发(600466)的子公司。上海),在中国西南物业管理行业市场处于领先地位。截至2019年6月底,公司管理面积达到6330万平方米。根据中国指数研究院的数据,该公司在四川省排名第一,在2019年物业服务百强企业名单中排名第十一。2016-2018年,CAGR三年营收/母公司净利润分别达到49.2%/68.8%,2019H1公司实现营收/母公司净利润分别为9.33亿元/1.8亿元,增长58.8%/104.9%,继续快速增长趋势。

万亿物资管理产业迎来黄金发展期,重视规模增长和增值服务潜力。每年近10亿平方米的竣工面积给物业管理市场带来稳定的增量,同时业主对物业质量要求的不断提高赋予了行业更深的活力。我们预计该行业将稳步迈向万亿美元规模。目前,该行业正处于集中度快速上升的时期。内部互联的房地产开发商、市场化的第三方扩张、并购扩张、更大更强的增值服务和非住宅物业市场的发展共同推动了海德物业公司的持续快速增长。

该公司具有出色的市场拓展能力,预计将受益于蓝光的加速开发和交付。2017-18年,公司第三方管理面积增加2845万平方米,其中收购收购1943万平方米,蓝光同期发展800万平方米,凸显公司强大的市场拓展能力。该公司首次公开募股净额为14.8亿港元,其中67%将用于收购住宅和非住宅物业企业,进一步推动了随后管理层规模的扩大。随着蓝光开发和交付的逐步加速,公司内部管理领域预计将快速增长。

社区增值服务占收入的比例相对较高,预计将开辟长期价值空间。公司于2015年启动生活家庭服务体系,并于2019年获得中学颁发的“2019中国特色领先物业服务企业”奖,该奖项在社区增值服务方面具有一定的特色。2018年,公司社区增值服务收入占22.8%,领先同行,单位面积社区增值收入达到5.50元/平方米,仅次于行业领先者绿色城市服务。未来,随着管理领域的不断增长,增值服务内容和渗透率的增加,预计将继续快速增长。

投资方案:我们预计,2019年至2021年,公司对母公司的净回报分别为人民币4.3亿元/5.5亿元/7亿元,同比增长49%/28%/27%,相应的每股收益分别为人民币2.51元/3.21元/4.08元,CAGR 2018年至2021年为34.3%。本公司首次公开发行价格为37.0港元,分别相当于2019-2021年的市盈率13.3/10.4/8.2倍,行业内可比公司的平均价值为30.7/22.6/17.3倍。考虑到该行业的良好前景和公司的更好增长,给出了64.0港元(相当于2020年市盈率的18倍)的目标价格,这是第一次涵盖,并给出了“买入”评级。

风险提示:蓝光增长速度放缓或交付低于预期风险,第三方扩张增长低于预期风险,物业管理费征收率低可能导致应收账款减值风险,毛利率长期下降风险等。

机构:

西南物业管理行业领导者,启动新旅程

公司简介:

中国西南领先的物业管理企业

公司成立于2000年,是a股房地产公司蓝光开发(600466)的子公司。SH)。经过近20年的发展,公司在西南物业管理行业市场处于领先地位。根据中国指数研究院的数据,该公司在四川省排名第一,在2019年物业服务百强企业名单中排名第十一。截至2018年底,公司在中国西南部和四川的经营区域分别在中国西南部和四川省排名第四和第一。截至2019年6月底,公司管理面积达到6330万平方米,经营范围从四川省扩大到全国60多个城市。

公司业务主要分为物业管理、咨询和社区增值服务。基本物业管理和咨询服务(开发商增值服务)与其他主要上市物业公司基本相同;就园区增值服务而言,公司拥有相对完善的服务组合。通过一站式服务平台和“佳宝生活家庭”移动应用,公司提供物业维护和维修、家政和清洁服务、装饰和包装业服务、购物辅助、公共资源管理、住宅和商业物业经纪服务以及广告服务。

#p#分页标题#e#公司的所有权结构相对集中,杨铿先生是公司和蓝光开发的实际控制人。本公司于2018年7月从新三届董事会退市,并于11月成立宁波嘉根,实施股权激励计划。在全球销售后,蓝光和蓝光开发的全资子公司骏利目前持有该公司67.48%的股份。杨铿先生通过蓝光投资持有蓝光开发公司58.80%的股份,是蓝光开发公司和公司的实际控制人。成都嘉鱼和宁波嘉根分别持有3.17%和3.20%的股份,其中包括深圳招商局二号、龙源明城、苏州园林、荔城等基石投资者9.2%的股份。

将引入产业链中的几个基石投资者,以确保未来的协调发展。公司首次公开募股引入龙源明城、苏州园、李亢电梯等基石投资者,总持股9.2%。龙源明诚是领先的民营公私合营企业龙源建设的公私合营运营子公司。投资项目中已建成和在建的公共建筑产权约为400万平方米。公司和龙源明诚一直在积极探索和开发政府公建物业市场更大的潜力空间。苏州园林是“中国文化景观服务提供商”姑苏园林控股集团的核心子公司。是一家集文化研究、规划设计、工程建设等业务于一体的全产业链文化园区企业。公司与苏州园林在园林绿化方面有潜在的协同作用。李亢电梯是中国电梯行业自主品牌的龙头企业,在全国拥有44个分支机构和22个服务中心。李亢电梯引入公司,有望产生协同效应,改善电梯后市场服务领域的物业管理服务。

收入业绩高速增长,业务部门均衡发展

近年来,公司收入实现了快速增长。依靠母公司蓝光的发展和延伸,公司近年来实现了快速扩张。2018年,公司实现收入14.64亿元,同比增长58.6%,16-18年间CAGR实现收入49.2%。母亲的净利润达到2.89亿元,同比增长56.5%,3年期CAGR为68.8%。2019H1公司净利润分别达到9.33亿元/1.8亿元,同比增长58.8%/104.9%,继续保持快速增长趋势。

三大商业部门正在均衡发展,社区增值服务是相当好的亮点。与其他上市物业公司相比,公司三大板块收入相对均衡,2019年上半年分别占物业管理服务/咨询服务/社区增值服务收入的58.8%/20.5%/20.7%,社区增值服务收入超过绿色城市服务等主要上市物业公司。

基本物业管理和咨询增值服务的盈利能力较强,社区增值低于可比公司。近年来,公司各项业务的利润水平一直在波动。2019H1公司物业管理服务/咨询服务/社区增值服务的毛利率分别为28.2%/49.3%/34.9%,与2018H1相比为-0.9/+5.8/-1.5%。基本物业管理及社区增值服务的毛利率下降,主要是由于新收购项目的毛利率较低,以及收购及整合成本增加。横向而言,与其他主要上市物业公司相比,该公司基本物业管理的毛利率仅次于碧桂园服务(19H1基本物业管理的毛利率为35.7%),咨询增值服务的毛利率最高,而社区增值服务的毛利率相对较低,仅高于绿城服务(19H1社区增值服务的毛利率为31.3%)。

万亿物资管理产业迎来黄金发展期,总公司市场份额增长迅速

结合基本物业管理的增值服务总量将超过万亿

房地产存量巨大,完成和交付将保持在每年10亿平方米左右。根据中国指数研究院的数据,2018年,中国物业管理面积达到211亿平方米,比2011年增加77亿平方米,CAGR从2011年到2018年增长6.7%,保持稳定增长趋势。2012-2018年,全国商品房销售面积从11.1亿平方米增加到17.2亿平方米,2012-2018年CAGR增长7.5%。2018年,房屋竣工面积为9.4亿平方米,同比下降7.8%。近年来,它一直保持在每年约9000-10亿平方米,这为物业管理行业贡献了一个新的规模。

我们根据以下假设估算基本材料管理的市场规模:

(1)根据近年房屋竣工面积,假设未来新增物业管理面积每年为9亿平方米;

(2)根据《2019年中国百强物业服务企业调研报告》,假设百强企业的物业类型比例与行业内所有企业一致,则百强物业服务企业管理区域的住宅/商业/办公/其他物业比例分别为73.9%/6.0%/7.1%/13%;

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(3)2018年,百强企业住宅/商业/写字楼物业管理费平均价格为2.25/7.01/7.84元/月/平方米。我们假设业内所有企业的住宅/商业/办公物业管理单价为百强企业单价的80%,其他物业的单价假设为2元/月/平方米。

(4)考虑到新交付物业的单价高于现有物业的单价,以及现有物业的价格上涨,假设未来住宅/商业/办公物业的单价每年上涨1%。

基于以上假设,预计到2020年,中国的基本物资管理市场将达到6610亿元。

除基本物业管理外,物业管理公司还为住宅家庭业主提供社区增值服务和咨询服务。其中,社区增值服务通常包括提供社区商品销售、家庭生活服务(家政、维护、装修等)。)、社区空间服务(电梯或走廊广告、停车位租赁等。)、物业资产管理(房地产经纪、房租返还、停车位销售结束等。)、文化、教育、卫生和维护服务等。;咨询服务主要包括管理咨询、案例现场服务和房间检查服务。目前,所有上市物业管理公司都更加关注这两类市场。前者利润更高,有更多的空间进行长期价值想象,时时彩平台,而后者目前贡献了可观的利润。然而,很难准确衡量这两类市场的空间,尤其是社区增值服务的市场规模取决于物业公司未来开拓这一市场的能力。参照目前主要上市物业管理公司基本物业管理收入与增值服务收入的比例约为2:1~3:1,我们认为基本物业管理与增值服务市场规模的比例也约为2:1~3:1,因此增值服务市场规模约为2200-3300亿元,与基本物业管理市场合计约1万亿元。

随着我国城市化进入中后期,居民消费水平不断提高,对住宅物业质量的要求不断提高,对住宅生活服务的需求不断增加。这是物业管理行业加速发展的最根本动力。中国物业管理行业将稳步迈向万亿美元规模,迎来黄金发展期。

百强物业管理企业快速扩张,市场集中度不断提高

百强物业管理企业平均管理面积迅速扩大,市场份额稳步上升。大多数领先的物业管理公司来自大型房地产开发集团。房地产行业集中度的提高、房地产品牌效应的逐步增强以及上市公司并购的加速推动了行业集中度的快速提高。根据中国指数研究院的数据,前100名企业的市场份额从2014年的19.5%上升至2018年的38.9%,而前10名房地产企业的市场份额从6.2%上升至11.4%。产业集中度正处于快速提升时期。行业领导者越强,越强。

根据中国指数研究院近年公布的前100家物业服务公司名单,前10家物业服务公司的排名格局基本稳定。万科地产和绿城服务近年来一直名列前两位。乡村花园服务得益于近年来管理面积的快速增长,在近三年的行业中排名第三。

与上游房地产行业相比,物业管理行业集中度仍有很大提高空间。就行业集中度而言,2018年房地产市场销售额/面积CR100分别达到66.7%/43.7%,而2018年物业服务行业前100强企业(共216家企业)的管理面积集中度为38.9%,与房地产行业相比仍有很大的提升空间。

支持规模增长和增值服务潜在开发

物业管理企业未来的成长主要有两条路径:一是通过扩大基本物业管理规模实现成长;二是开拓增值服务市场,挖掘潜在的商业空间。

规模增长是当前物业管理企业的主要增长逻辑。大型房地产开发商支持的物业管理企业的增长趋势是明显的。从管理区域的扩张渠道来看,物业公司主要依靠集团物业销售带来的物业项目和第三方物业管理项目的收购。本集团房地产销售带来的管理区域具有新项目费用高、项目收购方便、成本低的优势。截至2019年年中,碧桂园服务/绿城服务/雅生活服务/永盛生活服务/新城悦服务管理面积分别为2.2/1.8/2.1/0.5/0.4万平方米,分别是2015年管理面积的3.1/2.2/6.0/5.0/2.3倍,增速翻番,尤其是永盛。乡村园林服务/绿城服务/高雅生活服务/永盛生活服务/新城悦保留区(保留区=合同服务区)分别为3.7/2.1/1.1/0.4/0.9万平方米,未来服务区规模预计将继续扩大。

#p#寻呼标题#e#第三方市场空间广阔,品牌声誉和服务能力强的市场优势更大。除了房地产开发龙头企业带来的物业管理市场外,中小开发商每年创造的第三方市场也有很大的增长空间。2018年,房地产销售面积CR50为36.4%,除前50名开发商外,占市场63.6%。2018年,商品房销售面积超过17亿平方米,以中小开发商为主的市场销售面积超过10亿平方米(剩余集中度*商品房销售面积)。市场空间足够大。扩大第三方市场的主要途径是参与第三方项目的投标或收购中小型房地产公司。与招标相比,虽然并购扩张较快,但投资后管理和并购整合存在一定风险。此外,它对公司的资本实力要求较高,业绩增长极不确定。因此,我们认为,凭借其高品牌认知度、服务能力和投标经验赢得投标市场的公司在拓展第三方市场方面更具优势。

增值服务市场是创造中长期价值的重要方向。房地产销售增长率下降后,行业集中度上升趋势放缓,物业管理企业管理领域增长放缓,增值服务业务对物业管理企业的重要性将继续增加。从长远来看,数以千计的社区家庭生活服务市场有足够的价值想象空间。通过提供良好的产品组合、优质的服务和高效的运营,并充分利用其商业价值、规模和品牌优势,一些领先的物业管理企业有可能走出一条长期的发展道路。

基础材料管道:具有强大的外部扩张能力,预计将受益于蓝光开发 的加速交付

内生扩展实现快速增长

该公司的物业管理规模和收入近年来迅速扩大。2018年,公司物业管理服务实现收入9亿元,同比增长55.4%,CAGR 16-18年实现收入53.5%。2019H1公司实现物业管理服务收入5.5亿元,同比增长37.7%。公司经营面积从1618万平方米增加到6月19日的6331万平方米。截至2019年6月底,公司合同面积达到7869万平方米,基本物业管理规模迅速扩大。

以市场为导向的外联能力非常出色,第三方管理领域的比例迅速增加。截至2019年6月底,蓝光集团和第三方的面积分别为2717/3614万平方米,第三方的比例从2016年的22.2%大幅上升至57.1%。自2016年以来,公司分别收购了国嘉置业、杭州鲁豫、上海先轸、成都东京、泸州田丽等物业管理企业,实现规模和区域扩张。16-18年间,新增收购面积超过2000万平方米。除了收购,该公司还通过自己的品牌和实力竞争第三方开发商项目。2019年上半年,胜率达到56.1%,保持较高水平。

近年来物业管理费平均价格有所下降,征收率仍落后于行业领先水平。由于第三方扩张的快速发展,公司购买的一些项目的平均物业费低于蓝光集团(18年期集团/第三方集团的平均物业费分别为2.4/1.6元/月/平方米)。近年来,平均房价从16年的2.3元/月/平方米下降到19年的H1 2.0元/月/平方米。2016年至2018年,公司物业费收缴率为89.3%/82.9%/82.6%,与前100家物业企业的平均收缴率略有不同。

首次公开募股基金为随后的扩张增加动力

公司首次公开募股定价为37港元,募集资金净额估计为14.8亿港元,其中公司计划将募集资金的67%用于物业管理规模的扩张和合并。根据募集资金的使用计划,预计公司未来三年将在收购上支出4.5亿港元/3.5亿港元/1.8亿港元。充足的募集资金有望推动公司管理领域的扩张。

蓝光的开发和交付正在加速,该公司预计将充分受益于

蓝光发展在借壳上市后势头强劲,销售规模快速增长。蓝光近年来发展迅速。基于西南地区的深耕,2014年至2018年,CAGR的销售面积/销售额分别为54.9%/67.3%,逐渐开始全国范围的分销。2019H1蓝光开发实现销售面积515万平方米,同比增长34%,实现合同销售额465亿元,同比增长12%。根据凯瑞发布的2019年1月至6月房地产销售数据,蓝光开发实现的销售额/销售面积分别在房地产企业名单上排名第30/20。

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完工面积稳步增加,随后的交货加速公司预计将从中受益。从2015年到2018年,蓝光开发将分别拥有292/339/273/337万平方米的竣工面积。根据2018年度报告,蓝光发展计划将在2019年完成400万平方米。随着初步销售的完成,公司有望从中受益。

社区增值服务:在同行中收入份额领先,服务生态具有的某些特征

收入比例领先同行,单位面积社区增值服务收入仅低于绿色城市服务。依靠完善的家庭生活服务体系,公司的社区增值服务实现了快速增长。2018年,该公司社区增值服务收入为3.33亿元,同比增长83.1%,16-18年间CAGR为61.9%。2019年上半年,社区增值服务收入达到1.93亿元,同比增长54.7%。在商业子类别中,2019年上半年生活服务和广告收入分别占社区服务收入的68.5%/25.8%,合计占94.3%。横向比较显示,2019H1公司的社区增值收入占20.7%,高于同类公司中最高水平的永胜人寿和绿城人寿。单位面积收入达到3.06元/平方米,仅次于行业领先的绿色城市服务。未来,随着管理领域的不断增长,增值服务内容和渗透率的增加,预计将继续快速增长。

社区服务系统具有某些特点。在社区增值服务方面,公司能够为居民提供生活服务、广告服务、商业物业管理和运营、住房和住宅经纪等服务。服务类型基本上与其他对等方相似。就服务生态而言,公司具有一定的特征。公司于2015年启动了家庭生活服务系统,实现一站式服务。目前,公司的一站式服务平台主要包括在线“佳宝家居”和“员工家居”移动应用、离线“家居体验中心”和智能终端、智能楼宇管理系统、智能停车系统等。2019年,公司荣获中国指数研究院颁发的“2019中国特色领先物业服务企业”奖。其特色领域是“社区优质生活和商业资产运营”。

“佳宝生活家庭”和“员工生活家庭”:“佳宝生活家庭”是公司面向业主的移动应用,为客户提供涵盖日常生活主要方面的产品和服务,包括物业管理和社区增值相关服务;同时,为了支持和监控平台交易,提高服务质量,公司开发了“员工生活家庭”。“佳宝生活家庭”移动应用提供300多家供应商购买的产品和服务,包括生态粮油、家用电器、新鲜果蔬、家庭日常用品、手袋商场、办公用品、母婴用品等。截至2019年6月底,“佳宝生活方式”移动应用覆盖400多个项目,吸引了7140多万注册用户。

“生活家庭体验中心”:“生活家庭体验中心”由公司通过前台和后台仓库的方式在线运营。提供的服务包括:1)展示在线平台提供的产品和服务,居民可以通过二维码扫描键购买;2)作为快递的中转服务站;3)为“家庭生活”主题活动提供场所;4)提供大量现场服务,并充当通过移动应用程序进行离线购买和交易的接待处。截至2019年6月底,该公司已在126个正在进行的项目中配备了“生活家庭体验中心”。

闭环物业和社区服务在网上和网下实施,以增强业主的感知。在“生活家庭服务系统”下,在线应用通过向互联的物业服务中心收集物业服务需求,实现物业服务的闭环;在线APP的社区生活服务功能,包括各种产品的销售,通过离线“生活家庭体验中心”进行现场交付和预订,实现社区生活服务的闭环模式。公司建立了“以京东为代表的战略伙伴联盟,以明德集团、月华地产等优质地产企业为核心的企业联盟,伴随佳宝发展的数百家精品企业的商业联盟”的生态圈。迄今为止,“家庭生活服务系统”拥有70多万注册用户、1万家综合优质企业和1000多名独家管理管家。

咨询服务:收入增长加快,毛利率高于银行间公司

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公司的咨询服务收入主要来自为开发商提供联合营销和房屋检测服务。2017/2018/2019H1公司咨询服务收入分别为162/231/191万元,同比增长8.7%/42.6%/197.4%,呈现加速增长趋势。联合营销和房屋检测服务与蓝光开发的销售和完成交付速度高度相关。2017/2018/2019H1咨询服务毛利率分别为47.5%/51.9%/49.3%,其中2019H1高于同行业可比公司,盈利能力强。

利润预测、估价和投资建议

[利润预测/S2/]

利润预测的核心假设:

1)管内面积和物业管理服务:基于蓝光母公司近年来的销售、竣工面积增量和第三方物业管理储备扩张,我们预测蓝光在2019-2021年开发的新管内面积将分别为445万/600万平方米,第三方的新管内面积将为121518万平方米。据估计,从2019年到2021年,物业管理收入将同比增长33%/25%/26%。

2)咨询服务:得益于蓝光开发的房屋交付和销售的持续增长,我们保守地预测,从2019年到2021年,咨询服务将同比增长67%/22%/19%。

3)社区增值服务:公司逐步建立起完善的社区生活服务体系。预计随着以下社区增值服务的不断丰富和管理领域的不断增长,将带动社区增值服务的稳步增长。预计从2019年到2021年,社区增值服务收入将同比增长38%/32%/29%。

毛利率和成本率:我们预测,2019-2021年的综合毛利率将分别为33.4%/33.2%/33.1%,其中物业管理服务和咨询服务的毛利率未来将基本保持稳定,咨询服务的增长率将逐渐放缓,毛利率将保持稳定,社区增值服务的毛利率将随着生活服务比重的增加而下降。同时,预计公司的管理费率未来将保持下降趋势,2019-2021年管理费率分别为8.5%/8.3%/8.1%。

根据以上假设,我们预计公司2019-2021年净利润分别为人民币4.3亿/550亿/7亿元,同比增长49%/28%/27%,相应的每股收益分别为人民币2.51元/3.21元/4.08元,CAGR 2018-2021年为34.3%。

估价和投资建议

我们选择了田园服务(06098)、优雅生活服务(03319)、绿城服务(02869)、中海地产(02669)、永胜生活服务(01995)和新城悦服务(01755)作为可比公司进行比较。2019年至2021年,本公司股价分别相当于市盈率13.3/10.4/8.2倍,行业内可比公司的平均值为30.7/22.6/17.3倍。考虑到该行业的良好前景和公司的更好增长,给出了64.0港元(相当于2020年市盈率的18倍)的目标价格,这是第一次涵盖,并给出了“买入”评级。

[风险提示/S2/]

蓝光的增长放缓或交付的风险低于预期。从附属公司蓝光发展有限公司接管房地产项目和咨询服务,为公司的利润增长做出了重大贡献。如果蓝光未来的交付量和相关业务的进展低于预期,该公司的增长将低于预期。此外,由于相关业务的相关性,交易条件是否面向市场也存在一些潜在风险。

第三方对外扩张增长低于预期风险。近年来,第三方在管理项目中的比例迅速增加,但公司大规模并购的主要来源是自2016年以来公司通过收购项目累计新增管理面积超过2000万平方米。由于项目收购的不确定性,公司未来的扩张增长前景有可能达不到预期。此外,公司在购买项目时形成了大量商誉资产,未来可能存在一定的减值风险。

物业费收取率低可能导致应收账款减值风险。2016年至2018年,公司物业管理费收缴率分别为89.3%/82.9%/82.6%,比前100家物业管理公司的平均收缴率低4.8/11.2/11.2%。如果公司不能顺利收取物业管理费,应收账款可能存在一定的减值风险。

毛利率的长期和中期下行风险。目前,公司基本物业管理服务的毛利率在行业内处于较高水平。随着公司管理的现有物业项目规模越来越大,物业的平均年限将趋于老化。从中长期来看,物业管理业务的毛利率有一定的下行压力。

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