[千亿之后]金科股份无锡跳楼:生于重庆长在重庆 能否走出

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编者按:2018年,商品房销售高达15万亿元的背后是大量的国有住房企业。根据凯瑞的全面数据,销售额超过1000亿元的住宅企业达到30家,碧桂园销售额达到7286.9亿元。随着我国城市化的发展,人均居住空间已经达到了相对较高的水平。房地产和相关产业链占国内生产总值的近四分之一。居民杠杆率大幅提高。衰老会加速。刺激房地产不再被用作短期和长期刺激措施。股票时代的住宅企业值得投资者关注。在行业即将进入成熟期之际,新浪财经的大雁大厦管理(Dayan Building Management)特别策划了一系列题为《十亿后》的文章,旨在分析总部住宅企业的过去、现在和未来,梳理总部住宅企业在十亿美元之后的战略趋势。

新浪财经上市公司研究所大研大厦管理/石灰

2018年,金科股份成立20年,上市8年。今年,公司销售额首次超过1000亿英镑,并成功进入“1000亿英镑俱乐部”。金科国有化的步伐并不快。在国有住房企业占据大部分市场份额的环境下,金科股份公司指定了一个“三圈、八大城市群和25个核心城市”的战略投资区。然而,一些城市的销售不稳定,利润波动很大。在加快蛋糕竞争的过程中,经营效率问题逐渐显现,项目盈利能力一般。现金流仍然很差,负债正以高强度逐渐上升。在国有化进程中,公司也围绕“服务+产业”进行了转型升级。工业园区市场满是参与者,但要真正大规模盈利并不容易。金科以科技为主题的工业园区能否成为一个领导者是值得期待的。

重庆的销售份额仍然超过50%,并且高度依赖于

1998年5月,金科房地产有限公司(以下简称“金科股份”)在重庆成立。2011年8月,公司通过借壳“东源”在深圳证券交易所成功上市。金科从重庆起步,一直坚持在川渝深耕,50%以上的销售集中在重庆。

2016年,《长江经济带发展规划纲要》出台,确立了长江经济带“一轴两翼三极多点”的新发展格局。“一轴”以长江黄金水道为基础,发挥着上海、武汉和重庆的核心作用。“三极”是长江三角洲、长江中游和成渝的三大城市群。此外,2017年,国务院批准建立中国重庆自由贸易试验区,总规划面积约120平方公里。

然而,由于政策红利等因素,重庆近年来一直受到行业青睐,苏南、金科、阳光城等领先的房地产公司竞相争夺土地。2016年,融创通过二级市场购买了金科16.96%的股份。此后,融创将其持股增加了27%以上,一度超过金科股票的真正控制者黄红云所持有的股份,其明显意图是争夺控制权。到目前为止,股权分置问题给公司未来的运营和发展埋下了许多隐患。

2016年,金科股价开始加速上涨。当年,金科有限公司提出了具体的销售目标,2017-2020年销售额分别为500亿元、800亿元、1100亿元和1500亿元,力争到2020年达到2000亿元。

规模的扩大离不开高营业额。

金科股票发行了“1671”高周转率模式,这要求一个月开始建设,六个月开放,七个月开发贷款,一年返还现金流。

2011年,金科房地产销售额为138亿元,到2015年,公司销售额徘徊在300亿元以下。从2016年开始,公司的销售规模开始迅速扩大。2017年,房地产行业销售额同比增长97.49%,达到上市以来的峰值。2018年,金科股票及其投资公司实现销售额超过1100亿元,同比增长80%以上,首次突破1000亿元。

然而,时时彩平台,与前几年分别披露房地产行业销售额和销售面积不同的是,在2018年度报告中,公司没有单独披露房地产行业销售额,只披露了房地产行业销售面积1342万平方米,同比增长59%。

2018年上半年,金科股份及其投资公司实现销售额约597亿元,其中房地产行业实现合同销售额约581亿元。根据这一比例,2018年房地产总销售额约为1152亿元,比上年增长82.86%,增速略有下降。

(注:销售额均为房地产板块销售额,2011-2017年来自公告,2018年为推算金额)

近年来,公司在重庆的市场份额逐步扩大,2016年至2018年分别达到4.43%、6.71%和8.79%,比上年分别增长0.74%、2.28%和2.08%。

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