通州绿地中央广场通州运河核心区将迎高端项目入市潮下一个CBD?

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图/绿地中央广场一号楼21层俯视正在建设的通州运河核心区,保利大都汇、华业新北京中心、富华侨商中心、绿地中

原标题:通州运河核心区将迎高端项目入市潮(1)

2015年,通州运河核心区有多个项目计划入市,彩虹之门等地标眼下也已初现雏形,此前停留在规划图上的建筑开始一一落实。资料图片(效果图)

自2010年通州现代化国际新城核心区开工建设以来,新城核心区已经从规划设计走向项目建设、从地下工程走向地面建设,2015年,随着华业新北京中心、绿地中央广场、侨商总部以及保利、富力、复地等项目集中入市,区域热度逐步上升,彩虹之门、北京塔、通州运河一号等地标建筑初见雏形,而通州新城也开始显露出未来首都城市副中心的轮廓。

 区域开发如火如荼

2012年,通州确立了作为“北京副中心”的定位,提出建设现代化国际新城的目标,将通州新城打造成上海的浦东、香港的维多利亚湾。而在“一核五区”规划中的运河核心区,则被誉为北京“下一个CBD”。

运河核心区位于通州新城五河交汇处,规划面积16平方公里。该区域作为现代化国际新城建设和发展的战略引擎区,将建成北京最高端的商务中心区,打造最高端的商务环境,成为面向环渤海、东北亚的“首都门户”。

据了解,2015年,随着通州运河核心区地下南北环形隧道完工,和地铁6号线二期的开通,通州运河核心区基础配套进一步完善,园区施工从地下走向地面,未来各种地标、设计新颖的建筑在区域内竞相呈现。

近日,记者来看通州运河核心区建设现场,这里塔吊如林,卡车成行,工人们热火朝天,整个园区被围挡拦住,但也有不少项目的售楼处已经开放。

“今年是一个重要节点,园区建设地下部分结束,地下工程很复杂,地下完工相当于园区建设完成了三分之一,地上建设会很快,因此今年将有多个开发商项目入市,这也标志着通州核心区建设将进入新阶段,”保利通州项目负责人表示。

品牌房企竞合加剧

高端的定位、完善的规划,也吸引了众多房企的参与。

据记者统计,自2010年通州运河核心区通州核心4年出让41宗多功能用地,规划建面366万平方米,吸引了绿地、保利、富力、复地、富华、鹏瑞利等众多知名房企拿地进驻该区域。

记者了解到,华业、保利、绿地、富力等开发商的项目在今年将陆续入市,一场鏖战在所难免。

“随着各家项目建设出地面,接下来将展开营销战,预计下半年竞争将十分激烈,”一家房企负责人表示。

据了解,各家房企在产品设计前期,就力图使产品有差异。如新北京中心以小户型公寓为主,主要吸引投资客;保利则依托集团文化艺术产业优势,打造商务艺术综合体;绿地则凭借商办专家的实力,打造智能办公写字楼;富华则以企业独栋为主,与其他房企的高层写字楼产品不同。

“随着通州万达广场开业,环球影视城落户通州等利好消息,通州区域价值进一步凸显,相信通过众多品牌开发商将形成合力,会让运河核心区域打造得高端、有看点”,中经联盟秘书长陈云峰说。

■ 追访

  保利 打造商务艺术综合体

2013年,保利地产拿下北京市通州区运河核心区IV-04等多个地块,正式进驻通州运河区域。

据了解,该项目案名还暂时未向外公布,项目总建筑面积为18.7万平方米,包含公寓、办公、商街这三种产品。其中两栋对称型的双塔将位于通州运河核心区地下环形隧道入口处,有望成为区域名片。项目在今年3月份正式亮相,计划于年中开盘。

“为与其他企业竞争、结合通州运河核心区独特的文化内涵,保利地产通州运河项目定位于打造商务艺术综合体,”保利通州项目负责人表示,保利集团有文化艺术优势,已形成演出与剧院管理、艺术品经营与拍卖影院投资管理等文化产业链。

据悉,项目容积率约为3.93,为通州运河核心区密度最低项目。运河生态新办公、全北京唯一空中连廊、灵动办公创意工作室、24小时滨水艺术商街、新艺术生活公寓全部4.2米层高,保利地产同国际一流建筑事务所SOM联手,引进全新规划运营理念打造集创意、生态、艺术、活力为一体的时代标杆综合体。

 绿地 再造一座“中央广场”

位于运河核心区的通州绿地中央广场,是绿地集团继大兴绿地中央广场和昌平绿地中央广场之后,绿地全球第21个中央广场,北京第3个中央广场。该项目涵盖甲级写字楼,总部小独栋、休闲商业街的创新型智慧商务综合体。

通州绿地中央广场拿地3年后远洋地产切割通州核心区公寓项目予北京万科

通州绿地中央广场拿地3年后远洋地产切割通州核心区公寓项目予北京万科

图/绿地中央广场一号楼21层俯视正在建设的通州运河核心区,保利大都汇、华业新北京中心、富华侨商中心、绿地中央广场均在建设。人民网房产图片

  人民网北京6月7日电 (余燕明)6月6日下午,北京通州绿地中央广场一栋办公楼的21层机器轰鸣刺耳,一支装修队在给一个房地产项目赶工售楼处。

  人民网房产探访这栋楼层之前,北京万科大都会滨江项目早早地预告了售楼处地址,等待开放。

  这是万科今年在北京的一个重点项目,通州新房住宅供应几乎断层,北京万科这两栋即将入市的商务型公寓,预计将会提供上千套公寓住宅房源。

  北京万科“别有用心”地将售楼处选址在绿地中央广场的21层,这栋楼层可以360°俯视通州运河核心区,这里将建成北京城市副中心的商务中心区。

  对将来那些到访的客户来说,身处21层的售楼处会有令人深刻的视觉印象:离绿地中央广场往北不过500米,即是准备开建的大都会滨江项目,售楼员们可以引导客户们一直俯视两栋高级公寓楼拔地而起。

  万科没有进一步披露如何获得这个位于通州核心区的公寓项目,现阶段北京市开发企业以公寓立项申报商办项目规划难度极大,此前不少商办项目多以这种方式设计开发住宅产品对外销售。

  今年3月底,北京包括通州在全市范围内限制了商办项目申报规划擅改为居住用途,明确开发企业新报建商办类项目,最小分割单元不得低于500平方米,不符合要求的话,规划部门不予批准。

  一位消息人士告诉人民网房产,北京万科以收购方式从远洋地产获得了大都会滨江项目地块开发权益,接手后迅速推进建设为两栋商务型公寓。

  北京万科及远洋地产有关人士均从侧面证实了这笔交易,但两家公司都表示,这是一笔正常交易,土地、项目的交易情况及商务条件,都以公司披露内容为准。

  远洋地产在北京通州运河核心区拥有一个大型商业开发项目,远洋地产2016年年报披露,通州核心区地块项目总建筑面积47.9万平方米,可售楼面面积33.4万平方米,远洋地产持有该项目50%权益,项目另一合作方是台湾新光集团。

  远洋地产通州核心区项目至少包含3幅地块,其在2014年8月份前后通过投标方式集中获得了通州运河核心区II-05、06和II-07-1、07-2共计4宗地块均属这个项目。

  其中,通州运河核心区II-05地块在2014年8月4日由远洋地产与新光集团以6.47亿元代价投标竞得,建设用地面积9232平方米,地上建筑面积5.58万平方米,这宗地块规划最终批准建设为2栋商务型公寓。

  通州区运河核心区Ⅱ-06地块在同一日由这两家企业同时投标竞得,成交价格为10.51亿元,这宗地块建设用地面积1.4万平方米,地上建筑规模9万平方米,最终批准规划建设为办公、商业和公寓,办公楼建筑面积2.77平方米,商业楼建筑面积3万平方米,商务型公寓建筑面积3.3万平方米。

  同月远洋地产与新光集团取得通州运河核心区II-07-1、II-07-2地块的代价分别为8.84亿元和13.57亿元,地块总建设用地面积约2.33万平方米,审批地上总建筑面积约17万平方米,包含商业、办公等内容。

  按此计算,通州运河核心区远洋新光项目合计审批地上建筑规模约为37.6万平方米,土地成交总价39.39亿元,成交楼面价约1万元/平方米。

  这位消息人士告诉人民网房产,远洋地产转让予北京万科的项目地块是通州运河核心区II-05地块,但他没有进一步透露具体交易对价。

  根据通州运河核心区II-05地块项目规划,该宗地块将建成两栋高为23层商务型公寓,提供1053户公寓住宅,估算总投资超过10亿元。

  他透露,通州运河核心区远洋新光项目开发安排里,远洋地产原打算让开发事业部和商业地产事业部一同参与,但由于内部业务板块割据,开发事业部一直难以插入公寓住宅部分的开发,从而由商业地产事业部主导。

  人民网房产也注意到,北京万科接手通州运河核心区II-05地块项目之前,远洋新光项目的开发企业北京远新房地产开发有限公司发生了一次股权变更,北京银港房地产开发有限公司承继了北京中联置地房地产开发有限公司在项目公司里的股权,据称前者是远洋地产商业地产板块附属公司,后者则是远洋地产开发板块附属公司。

  “远洋地产一度希望将业务板块和区域规划得更为明确,但开发项目及人事上导致业务之间多有交叉与割据。”他说,“远洋这个项目商业部分还可以推进开发与销售,但对商业地产事业部来说,协调公寓产品设计开发却不轻松。”

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  他也进一步表示,远洋地产转让公寓地块以后,客观上可以平衡商业部分开发资金,同时减少项目开发协调难度,“优质的公寓项目之所以选择转让予北京万科,双方附带约定了项目合作及资金条件。”

  不过,这位消息人士没有补充双方交易约定的附带条件,北京万科与远洋地产对上述消息人士披露内容不置可否,两家企业也没有向人民网房产披露大都会滨江项目的交易背景及条件。

  对于北京万科大都会项目是否已经与远洋地产方面完成交割,也无从得知。万科2016年年报已经将通州核心区项目作为公司土地储备项目列报,但披露对该项目所占权益只有98.6%,而非全部权益。

  北京万科持有大都会滨江项目开发的项目公司是北京万科汇通置业有限公司,这是一家在2016年7月中旬成立不久的项目公司,由北京万科全资持有。人民网房产无从获悉上述股权差异由何造成,万科方面也未作说明。

  普华永道一位会计师称,不同于项目公司股权收购,这笔交易可能是直接进行地块转让,将登记在原项目公司下的通州运河核心区II-05地块变更登记至北京万科新设附属公司。

  但在北京市规土委官方网站上,暂无显示通州运河核心区II-05地块重新进行登记的信息记录,地块最新登记项目公司仍为北京远新房地产开发有限公司。

  远洋地产2016年年报上,也继续披露了通州核心区地块项目,与2015年年报相比,地块项目权益建筑面积及可售面积均未因交易转让减少。

  “可能是两家公司认定交易达成的条件及进度上存在差异所致,也可能是远洋地产一直未将该项目入表处理。”普华永道这位会计师说。

  远洋地产和北京万科方面对上述疑问均未作任何正面回复。人民网房产还会继续关注北京万科大都会滨江项目进展。

(责编:余燕明、孙红丽)

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