上市公司投资科创板股票分析4万亿公募基金可投资科创板股票

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从去年下半年到今年上半年 土地市场经历了从降温到升温的转变 截至今年6月底 全国卖地收入几乎与去年同期持平了

证券时报记者方丽

基金如何投资科创板无疑是近期投资者关注的焦点。证券时报记者获悉,pc蛋蛋,昨日监管层向各基金公司下发关于公募基金投资科创股票通知,明确了基金投资科创板应当遵守基金合同约定,在投资科创板过程中需要保持风格一致并做好流动性管理工作。

此外,业内也在等待科创板主题基金的获批,届时普通投资者就拥有更多的选择,也可以借道科创主题基金来参与科创板。

基金投资科创板

遵循三原则

据证券时报记者了解,昨日监管层对各基金公司下发了关于公募基金投资科创板股票通知,其中重点是三大内容。

第一,科创板上市的股票是国内依法发行上市的股票,属于《基金法》第七十二条第一项规定的“上市交易的股票”。

第二,基金投资科创板股票的,应当根据基金合同的约定,判断是否符合基金合同所规定的投资目标、投资策略、投资范围、资产配置比例、风险收益特征和相关风险控制指标。不符合基金合同约定的,基金管理人应当履行相关基金合同修订程序后方可投资科创板股票。基金托管人应当做好相关监督工作。

第三,基金管理人在投资科创板股票过程中,应当根据审慎原则,保持基金投资风格的一致性,做好流动性风险管理工作,并进行必要的信息披露,特别是投资风险提示,切实保护好基金投资者的利益。

可投公募基金

均可布局

按照目前监管要求,可投资A股的基金均可以参与科创板。

根据《科创板首次公开发行股票注册管理办法(试行)》和《科创板上市公司持续监管办法(试行)》,现有可投资A股的公募基金均可投资科创板股票。

数据显示,截至2月底,公募基金总规模达到14.28万亿元,其中股票型、混合型加上可投股票的其他类型基金总规模约4万亿元,均可参与科创板投资。

不过按照昨日监管层的通知,若此前老基金合同所规定的投资目标、投资策略、投资范围、资产配置比例、风险收益特征和相关风险控制指标不符合,还需要修改合同之后参与。

市场还关注公募基金参与科创板战略配售情况。此前上交所发布《科创板股票发行与承销业务指引》,明确公募基金可参与科创板股票IPO的战略配售,但有三个要求,封闭式运作、投资策略包括战略配售策略,以及符合发行人和主承销商在招股意向书和初步询价公告中披露的战略投资者标准。

据业内人士分析,目前符合上述要求的包括2018年7月成立的6只战略配售基金。按照规定,也需要相应基金合同约定的投资目标、投资策略、投资范围、资产配置比例、风险收益特征和相关风险控制指标等投资要素符合规定。不过,规定还要求参与战略配售的投资者不得参与本次公开发行股票网上发行与网下发行。

此外,目前申报中等待获批的科创板主题基金其中不少是封闭运作产品,若是获批,大概率也可以参与科创板战略配售。

爱新觉罗胤禩全国卖地超2.6万亿 ,一二三线城市地价全上涨,

  从去年下半年到今年上半年,土地市场经历了从降温到升温的转变,截至今年6月底,全国卖地收入几乎与去年同期持平了。

  而在今年年初,出于对2018年下半年开始的土地市场遇冷,土地流拍现象增多的“担忧”,多地在编制政府基金性收入预算时,还在纷纷下调今年的土地出让收入预期。

  前冷后热 地价上涨

  与往年相比,2019年前3月地方供地节奏明显放缓,供地面积处于历史较低水平。第二季度以来,随着房地产市场的逐渐回温,供地力度明显加大,热点城市土地竞拍热度提升,带动全国住宅用地成交楼面价明显上涨。

  中原地产首席分析师张大伟表示,整体看,今年1—2月份各地土地市场较为低迷,但随着春节后信贷市场增量有所增加,房企融资难度降低,部分城市土地市场在4月份开始出现了复苏苗头,虽然未出现地王频繁现象,但市场已经有了不一样的表现。

  “二季度以来,部分城市土地市场出现了局部异常升温现象。本轮土地市场升温是从二线城市开始,特别是苏州、武汉、杭州等为代表。”张大伟称。

  土地市场的升温,直接带来的后果是地价出现上涨。

  自然资源部17日发布《2019年第二季度全国主要城市地价监测报告》显示,2019年第二季度,主要监测城市中,一线、三线城市住宅地价环比增速由降转升,二线城市住宅地价环比增速持续上升。

  该监测覆盖国内105个城市,其中,一线城市包括北京、上海、广州、深圳;二线城市包括除一线城市外的直辖市、省会城市和计划单列市,共32个;三线城市包括除一线、二线城市外的69个监测城市。

  根据全国城市地价动态监测系统的最新数据,今年第二季度,住宅地价环比上涨的城市102个,较上一季度增加14个。住宅地价环比增速超过3.0%的城市10个,较上一季度增加3个;地价下降的城市1个,较上一季度减少11个。

  与去年同期相比,地价上涨的城市97个,较上一季度增加4个。

  评判土地市场冷热程度的有多个指标,其中溢价率和流拍数量是主要指标。

  诸葛找房近日发布的报告显示,整体来看2019年上半年溢价率小幅回升,全国平均溢价率同比增速逐渐恢复。2019年第一季度土地市场普遍较冷,全国溢价率平均同比增速下跌6.05个百分点,各等级城市平均溢价率均有不同程度下跌,其中三四线城市跌幅最大;随着市场的逐渐回温,土地热度上升,2019年第二季度全国平均溢价率同比增速上涨3.54个百分点,为23.71%。

爱新觉罗胤禩全国卖地超2.6万亿 ,一二三线城市地价全上涨, 从去年下半年到今年上半年,土地市场经历了从变冷到变暖的变化。到今年6月底,全国土地销售收入几乎与去年同期持平。 今年年初,由于对将于2018年下半年开始的冷土地市场的“担忧”以及土地拍卖的增加,许多人在编制政府基金收入预算时降低了对今年土地销售的收入预期。 降温前后土地价格上涨与往年相比,2019年前三个月当地土地供应速度明显放缓,土地供应面积处于历史低位。自第二季度以来,随着房地产市场的逐步升温,土地供应大幅增加,热门城市的土地拍卖也有所增加,推动全国各地住宅用地价格大幅上涨。中原地产首席分析师 张大伟表示,总体而言,今年1月至2月,全国土地市场相对低迷。然而,随着春节后信贷市场的增加和住房企业融资难度的降低,一些城市土地市场在4月份开始出现复苏迹象。虽然土地之王不常出现,但市场已经表现出不同的表现。 “自第二季度以来,一些城市土地市场经历了局部异常变暖。本轮土地市场升温始于二线城市,尤其是苏州、武汉和杭州。”张大伟说。 土地市场变暖的直接后果是土地价格上涨。 自然资源部17日发布的2019年第二季度全国主要城市地价监测报告显示,2019年第二季度,主要监测城市一、三线城市住宅地价增速由下降上升,二线城市住宅地价增速持续上升。 监测覆盖中国105个城市,包括北京、上海、广州和深圳。二线城市包括除一线城市以外的32个直辖市、省会城市和计划单列市。除一线和二线城市外,三线城市包括69个监测城市。 根据国家城市地价动态监测系统的最新数据,今年第二季度,102个城市住宅用地价格环比上涨,比上季度上涨14个。10个城市的住宅用地价格环比上涨3.0%,比上季度上涨3%。一个城市的地价下降了,比上一季度下降了11%。 与去年同期相比,97个城市的土地价格上涨,比上一季度增加了4个。 判断土地市场冷热程度的指标很多,其中地价和样本数量是主要指标。 诸葛芳最近的报告显示,2019年上半年保费略有上涨,全国平均保费率也从去年同期逐步回升。2019年第一季度,土地市场总体较为寒冷,全国地价同比平均增长率下降6.05个百分点,各级城市平均地价均有不同程度的下降,其中三线和四线城市降幅最大。随着市场逐渐升温和土地热的加剧,2019年第二季度全国平均保险费率上涨3.54个百分点,至23.71%。

此外,全国住宅用地流拍率同比增速明显下滑,各等级城市流拍率同比增速均有不同程度下跌,2019年上半年流拍情况明显好转,尤其是在2019年第二季度,全国流拍率同比增速下滑3.86个百分点,流拍率仅为4.17%,处于历史较低水平,各等级城市流拍率同比增速均有不同程度下滑。

  地方卖地政策逐渐调整

  土地流拍之所以能够迅速减少,主要是原因是今年以来不少地方政府调整土地政策以扭转市场低温及流拍频发情况,如北京供应的不限价地块增多,部分地方政府对土拍政策进行了适度的调整,如降低起拍价,减少配建等。另一方面,房企融资环境改善,资金逐步回流,预期向好,参与拍地积极性提高,流拍情况普遍好转。

  张大伟表示,一些地方政策调整了部分土地政策,相比2018年过于严格的土地限制,最近几个月,各地的土地市场约束条件相对减少,包括部分城市的土地限价、土地保证金、土地配套保障房都有所调整,这种情况下,叠加部分城市的限价政策微调,使得开发商拿地积极性提高。

  以北京为例,过去两年,北京土地出让主要以限竞房地块和共有产权房地块为主,今年情况有所不同,纯商品住房用地(即不限价地块)重新出现在土地市场,成为北京土地市场的重要信号。

  第一太平戴维斯华北区研究部负责人李想表示,上半年北京土地市场完成了8宗纯商品住宅用地(即不限价地块)的拍卖。适时推出不限价地块,可以丰富住宅供应结构,满足不同层级购房者的需求。预计下半年,北京土地出让也将继续采用这种更加灵活的规则,多元化地供应土地。

  第一太平戴维斯数据显示,北京上半年土地出让收入920亿元,同比上涨了21%。其中,住宅用地31宗,总成交面积378.34万平方米,较去年同期上涨约三成;总成交额868.65亿元,同比上涨29%。

  除了政府调整土地出让政策外,房企也需要补充土地储备。

  张大伟称,因为整体资金面的缓解,部分企业近期拿地积极性明显提高,包括部分企业的战略布局增量加大。最近还有新上市房企增加土地储备。从市场变化看,第二梯队的房企抢地最坚决。

  “从房企看,做大依然是趋势,特别是中型房企,拿地依然坚决,特别是二线城市成为热点,企业依然大量增加布局。”张大伟说。

  从一些统计数据来看,2019年年以来,受棚改规模收紧及部分需求被提前透支情况下,三四线城市土地市场表现不及去年,一、二线城市成房企布局重点,受热点地块成交带动部分二线城市成交火热。

  诸葛找房报告显示,从统计20家品牌房企拿地城市等级分布情况来看,2019年上半年TOP20房企在二线城市拿地面积占比最大,占比为52.63%,与2018年比占比提升了7.58个百分点;随着棚改热度的退却房企在三四线城市拿地积极性下降。

  部分城市土地市场快速升温也引起了政府的关注和预警。

  住建部近期已经对部分地价、房价上涨过快的城市进行预警,而各地也随即出台了调整政策,在中央严格调控下,土地市场难以出现过热现象,房企拿地更为谨慎,投资趋于理性。

  “土地市场与楼市一样,只允许出现小阳春,而不允许入夏。一旦土地市场过热,不排除升级政策的可能性。”张大伟称。

  地方卖地收入回升

  土地价格的上涨,土地成交增多,这也带动了地方政府卖地收入的逐步回升。

爱新觉罗胤禩全国卖地超2.6万亿 ,一二三线城市地价全上涨, 地方卖地政策逐步调整 土地拍卖的快速减少主要是因为许多地方政府自今年以来调整了土地政策,以扭转市场温度低和拍卖频繁的局面。例如,北京增加了无限地块的供应,一些地方政府对土地拍卖政策进行了适度调整,如降低起拍价和减少建筑配置。另一方面,住房企业的融资环境有所改善,资金逐步回笼,期望值较好,参与拍卖的积极性有所提高,拍卖流通状况普遍改善。 张大伟说,一些地方政策调整了一些土地政策。与2018年过于严格的土地限制相比,最近几个月各地的土地市场限制相对减少,包括一些城市调整土地价格限制、土地保证金和土地配套保障性住房。在这种情况下,一些城市价格限制政策的微调增加了开发商的征地热情。 以北京为例。在过去的两年里,时时彩平台,北京的土地销售主要限于非竞争性住房用地和普通产权住房用地。今年的情况不同。纯商品房地块(即无价格限制的地块)再次出现在土地市场,成为北京土地市场的重要信号。第一太平戴维斯华北研究部负责人 李翔表示,今年上半年,北京土地市场完成了8处纯商业住宅用地(即价格无限的地块)的拍卖。适时推出无限地块可以丰富住宅供应结构,满足不同层次买家的需求。预计在下半年,北京还将继续采用这一更加灵活的规则,以多样化的方式供应土地。 第一太平洋戴维斯数据显示,今年上半年北京的土地出让收入为920亿元,同比增长21%。其中,住宅用地31处,总交易面积383.4万平方米,同比增长30%左右。总营业额868.65亿元,同比增长29%。 除了政府调整土地转让政策,住房企业还需要补充其土地储备。 张大伟说,由于整体资本的缓解,一些企业在不久的将来明显增加了对土地收购的热情,包括一些企业战略布局的增加。最近,也有新上市的住房企业增加了土地储备。从市场变化来看,二级住宅企业最有决心抢占土地。 “从住房企业的角度来看,这仍然是一种扩大的趋势,特别是对中型住房企业而言。土地征用仍在确定之中,尤其是对于已经成为热点的二线城市。企业仍在大幅增加布局。”张大伟说。 根据一些统计数据,自2019年以来,由于温室改革规模的收紧和一些需求提前透支,三、四线城市的土地市场表现不如去年。一、二线城市已成为住宅企业布局的焦点,一些二线城市的交易受热点地块交易的驱动。 诸葛的住房搜索报告显示,根据20家品牌住房企业的城市类别分布统计,2019年上半年二线城市前20家住房企业占土地面积的比例最大,占52.63%,比2018年上升7.58个百分点。随着棚改的日渐流行,三线、四线城市住宅企业的征地热情下降。 一些城市土地市场的迅速升温也引起了政府的关注和预警。 住房和建设部最近对一些地价和房价上涨过快的城市发出了预警,各地立即出台了调整政策。在中央政府的严格控制下,土地市场很难过热。住房企业在征地时更加谨慎,投资也趋于合理。 “像房地产市场一样,土地市场只允许有春天,而不允许有夏天。一旦土地市场过热,不排除升级政策的可能性。”张大伟说。 地方土地销售收入反弹 土地价格上涨,土地交易增加,这也导致地方政府土地销售收入逐步恢复。

财政部16日发布“2019年上半年财政收支情况”显示,今年上半年全国国有土地使用权出让收入下降0.8%。
从今年4月开始,财政部将不再在月度财政收支中披露国有土地使用权出让收入的具体数额,而仅公布同比变化情况。从过去几个月的数据来看,虽然卖地收入仍低于去年同期,但下降幅度正在缩小。 官方数据显示,2018年上半年,国有土地使用权出让收入为2691亿元,同比增长43%。 简单计算表明,今年上半年全国土地出让收入约为2672亿元。如果保持目前的趋势,土地出让年收入仍有望超过5万亿元。 2011年至2017年,全国土地出让收入分别为3316.6亿元、2842.2亿元、4155亿元、4294亿元、3257亿元、3757亿元和5209亿元。 2018年,全国土地出让收入达到6509.585亿元,创历史新高。2011年至2018年的8年间,全国土地销售总收入超过33万亿元,年均超过4万亿元。

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