丁建刚:房地产宏观数据是能骗人的

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  针对各城市之间不可以中移动,不可以互相商品流通的房地产业而言,全国性的宏观经济统计数据,非常是某些均值统计数据对销售市场的剖析功效,不但实际意义并不大,以至于经常造成比较严重的曲解,欺诈群众。

  丁建刚 许多人对房地产业的科学研究剖析,不论是房地产业业内還是政府部门官方网,不论是科学研究组织還是新闻媒体,更包含一般买房者,都十分期待有某些精确的统计数据,有规范的关系式,能计算1个精准的参考答案,期待为此当作1个恰当的管理决策,pc蛋蛋网站,或制订1个恰当的现行政策。也一般应用某些“宏观经济的统计数据”来分辨销售市场。

  事实上它是这种资本主义思维方式。

  最先,这种宏观经济统计数据主要到大城市毫无价值。次之,因为要求存有着极大的转变和系统性风险,“有形化之手”并不是为销售市场出示有效提升的资源分配。

  非常是对我国那样1个人口过剩,地大物博,一起经济社会发展水平又存有着极大差别的之族。

  针对各城市之间不可以中移动,不可以互相商品流通的房地产业而言,全国性的宏观经济统计数据,非常是某些均值统计数据对销售市场的剖析功效,不但实际意义并不大,以至于经常造成比较严重的曲解,欺诈群众。

  很多年来,全国性均值楼价、房价收入比、人均住房面积、户均住宅套数、全国性出租率等等等等统计数据和定义始终存有着极大的异议,也常常被用以各种各样讲解,讲解出的依据就如瞎子摸象,众说纷纭。

  近期,又有2个统计数据引起销售市场强烈反响:

  1个是有权威专家提到我国户均住宅套数是1.2套。(当场口误说变成平均1.2套,也竟然许多人做出各种各样讲解。)

  户均1.2套住房,表明我国的住房是多了還是少了?能表明未来房地产业增减销售市场也有多少吗?

  且不说我国房地产业自1985年之后就本质沒有开展过全国的住宅调查,不论是住建部還是中国统计局,也没有准确的统计数据。即使是这一统计数据是真實的,这类全国性均值统计数据,针对市场调研和剖析更有意义吗?

  在我国那样1个强国,从北向南一二二三线城市,也有各种城区都存有着极大的差别。现如今的我国,也是1个人口数量迁徙量最大的国家。

  假设(实属假设)大城市铁岭(房源)户均3套住房,深圳市(房源)户均0.7套,那麼说白了户均1.2套,对哪家大城市更有意义呢?对铁岭更有意义還是对深圳市更有意义?亦或者对上海市(房源)更有意义?

  从而算出的依据应当是我国的住房总数早已贴近饱和状态?還是白费力气?

  东北地区的许多城镇人口都处在净排出情况,她们中的许多人到中国南方和比较发达地域找寻就业问题。因而分辨将来我国房地产业增减的第一位关键难题是:将来的10年或是20年,我国的迁徙人口数量会有是多少?会向什么大城市迁徙?

  下一个难题是:在存量房销售市场中,将来将拆卸的住房量有是多少?

  每一大城市常有很多的中国改革开放前期修建的楼龄已达近50年的住房,这种砖混的住房品质早已相当于拙劣。依照工业建筑60年的设计方案使用寿命,将来这种住房将会都将变为危楼开展拆卸,这种量有是多少?

  第四个难题是:将来中国式家庭的人口结构和精准引流方法,会产生如何的转变?

  离异人口数量,以至于不想结婚的人口总数有是多少?她们能算是一户家中?计不记入户均?

  这种动态性的转变和危害,都并不是仅从1个户均1.2套的统计数据就能分辨清晰的。

  另外造成销售市场强烈反响的统计数据是全国性住宅出租率。

  有些人,我国的住宅出租率早已超过30%,明确提出要征缴空置房税。

  且不说空置房税的法律难度系数和实际上征缴难度系数,仅就出租率的定义,世界各国总有彻底不一样的界定。

  现阶段国际性上许多國家通用性的住宅出租率,要以1个國家或大城市的实有住宅数量为分母,以空房数量(通常指实际上空置房1年左右的住宅,包含总量和在建住宅)为分子结构,测算算出的。

  而我国的出租率应有尽有,叫法各有不同。

  最生动的是十几年前,中国社科院的一名权威专家,夜里开着夏利车北京(房源)城区兜整圈,见到了至少不闪灯的房屋,就算出高出租率的依据。2007年,又有新闻媒体国网公布的统计数据,全国性有6400多万件房屋持续五个月耗电量为零。(自己那时候就写过反驳稿子,之后国网也假新闻几乎沒有统计分析和公布过该类统计数据。)

  由那样某些将会是伪统计数据的全国性出租率统计数据,算出的一切依据全是没用的,以至于将会存有比较严重的欺诈。

  针对空置房的难题,我国也有许多主要我国基本国情。

  到现在为止,我国的商住楼绝大多数依然是毛胚房,家居装修就必须1个较长的周期时间。针对很多改进型家中而言,通常全是先弄后卖。室内装修搬入后再售出个人二手房,又必须过段时间。

绿源网投资人指控山东国信涉嫌欺诈 山东国信未回应

2014年,山东省国际信托有限公司(股票代码:山东国鑫,股票代码:01697.HK)推出信托计划,为房地产项目筹集营运资金,但信托到期后无法支付。一项投资者调查发现,信托基金成立当天,借款人以还款的名义将信托基金的80%以上给了山东国鑫,而不是按照协议规定将基金用于项目。

与此同时,投资者发现对信托计划有许多疑问。投资者怀疑受托人山东信托涉嫌欺诈。面对投资者的质疑,山东信托没有回应。

失败的房地产信托产品

2014年4月,江苏商人丁女士与山东国鑫签订了资本信托合同(合同号为2014山东信托纪信字——HYLS05)。合同显示,该信托为单基金信托计划,约定信托基金规模为3000万元。贷款人为山东寿光天府人防工程开发服务中心(合伙企业简称天府人防),资金作为“营运资金”,信托年回报率预计为18%。合同还规定,该信托下的所有信托基金将向天府芳芳发放信托贷款,受托人将分别与天府芳芳签订信托贷款合同、办理抵押登记和与担保人签订担保合同。

合同签订后,丁女士于4月14日将3000万元资金存入信托合同约定的账户,即山东国鑫在中国建设银行济南工业北路支行的账户,账号为0391。

出乎意料的是,当信托合同到期时,丁女士被告知委托人无法履行,信托计划也失败了。

截至公布之时,信托计划已过期4年,丁女士一再敦促,但只获得部分利益。3000万元的本金和剩余利息尚未收到。

根据相关规定,山东国鑫不得违反规定设立信托计划向房地产企业分配营运资金丁女士后来说。

工商数据显示,天府方志是一家以方来恩和王平为股东的合伙企业。方莱恩是执行合伙人。其业务范围包括房地产开发和管理等项目。

2008年,为有效防范和化解信托公司的房地产、证券等敏感业务风险,时时彩平台,防范信托公司流动性问题,银监会办公厅下发了《银监会办公厅关于加强信托公司房地产和证券业务监管有关问题的通知》(银监发〔2008〕265号),要求严禁信托公司向房地产开发企业发放流动资金贷款。 严禁以回购承诺购买房地产开发企业资产等变相发放流动资金贷款,也不允许向房地产开发企业发放贷款支付土地出让金。 要严格防止建筑企业、集团公司等流动资金贷款用于房地产开发。

合同显示,天府方正以寿光天府方正在建的4205平方米项目作为抵押,贷款资金作为“流动资金”。同时,合同显示,天府在2013年12月底的资产负债率为95.54%,2011年至2013年的利润表均为亏损。信托成立时天府人防工程正在竣工验收,地下商铺尚未开业销售和招商引资,表明存在一定的财务风险。

关于上述风险,丁女士说,“由于没有公开销售,商业地产在建设过程中负债累累也是正常的。只要商店出售,就会有资金返还。”

信托基金在哪里

据山东国鑫官方网站介绍,该公司成立于1987年3月,是山东省的一家国有企业。在中国信托协会进行的2015-2017年信托行业评级中,山东国鑫连续三年获得最高评级。是经中国人民银行和山东省人民政府批准的非银行金融机构。2007年8月,中国银行业监督管理委员会批准了新金融牌照的续期,并将其更名为“山东国际信托有限公司”。2015年7月,公司变更为股份公司,更名为“山东省国际信托有限公司”,2017年12月8日,公司在香港h股主板上市。这些股票简称“山东国鑫”,代号为01697.HK,“实现内地信托公司在香港零上市的突破,成为内地信托公司登陆国际资本市场的首批股票和香港信托公司的首批股票”。

“正是基于山东国鑫的国有企业背景和在全省的良好声誉,我才购买了这些产品。我没想到会发生这种情况。”丁女士说。

面对如此巨大的损失,丁女士不愿意并展开了调查。

根据丁女士提供的证据,山东国鑫于2014年4月14日将丁女士的3000万元信托基金转交给借款人天府坊。同一天,天府坊以“还款”的名义将信托基金的2600多万元转到受托人山东国鑫的另一个账户,而不是按合同“借款”作为营运资金。

同时,证据显示,除了转移到山东国鑫的2600万元以上外,还有200多万元是天府在3个月内以“还款”的名义转移到其他账户的。

“3000万元信托基金的绝大部分用于偿还,借款人没有将任何资金用作‘流动资金’。监管在哪里?”丁女士质疑道。"

《中国商报》记者打电话给方来恩,但方来恩拒绝了记者的采访。

截至新闻稿,山东国鑫没有就上述问题发表评论。

“我们一直要求山东国鑫根据《信托法》和《信托合同》规定的内容提供项目启动、可行性研究和内部风控制的全过程,但山东国鑫从未回复。”丁女士表示,根据协议,客户有权获得受托人定期提供的信托财产管理报告,并有权查阅、复制或复制与信托财产相关的账户及其他相关文件。

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“这种信托的目的是补充富人的营运资本,而不是让山东国鑫收回贷款。借款人的项目是建造和出售商店。信托合同中规定的信托贷款的目的是作为借款人的营运资本,进一步扩大借款人的经营活动。因此,营运资金应用于偿还建设成本和销售成本等。,不应包括偿还贷款,尤其是偿还拖欠山东国鑫的款项。”丁女士说,“借款人在收到钱的当天就把钱还给了山东国鑫。这迫使我怀疑山东国鑫和天府是否事先讨论过。我的投资是偿还山东国鑫,并将风险转移给我。”

《中国商报》的记者向山东国鑫的相关领导反映了丁磊的疑虑,但山东国鑫没有置评。

有许多隐患。

除汇款当日转入受托人山东国鑫另一账户的2635万元外,其他信托基金也多次以“还款”的名义将数百万元转入方某个人账户。

这些资金不是用作流动资金,而是用于偿还,这显然不符合合同,监管是不可能的丁女士一遍又一遍地说。

不仅如此,司法文件网未来陆续公布的判决显示,借款人天府方城在2014年4月签订贷款合同时,其抵押的天府方城已经陷入困境。事实也证明,信托计划失败了,3000万元的投资在公布时还没有收回。

早在2013年,丁女士与山东国鑫签订《资本信托合同》之前,天府坊就因建设项目资金与山东济南顺联建设集团有限公司(以下简称“顺联建设”)一审败诉。潍坊市中级人民法院(2013)韦敏子楚第162号判决显示,天府坊被责令向顺联建设支付建设项目资金3876134.23元及利息,顺联建设对所涉项目(天府坊商城)有优先受偿权。

同时,二审法院认定顺联建筑与天富坊约定的竣工日期为2011年4月30日,但涉及的工程实际交付日期为2012年12月30日。

“对于富人来说,防止不履约支付项目资金,以及贷款给山东国鑫的按揭建设可能优先由他人偿还;受托人山东国鑫未能提前告知受托人借款人开发的商铺未能按期交付等重要事项,这可能导致投资失败。”丁女士生气地说,“不仅如此,合同中提到的风险也是虚假的。”

《资本信托合同》第19条规定:风险披露和财务风险应由“信托成立时,富人的竣工验收仍在进行中,地下商店尚未开业销售和招商”

然而,公共信息显示,山东国鑫的说法是不真实的。上述项目的商业地产店铺不仅开始销售,还进行了试营业,导致了大规模的退房费用。

根据丁女士提供的公证书,早在2014年2月27日,qtv就公开报道了山东寿光天府人防工程开发服务中心经营的房地产项目出现的严重业务危机(严重延误、资金短缺、3天退房承诺开始退房手续)以及由此引发的退房风潮。

中国司法文件网的公开裁决显示,4月22日,即《资本信托合同》签署后约一周,至少有35名购房者与天府坊签署退房协议,并在2015年底至2016年初之间提起诉讼。

丁薇表示,他们已经向正在调查此事的山东银监局提出投诉。

2018年11月13日至11月15日,《中国商报》记者多次向山东国鑫董事长兼山东国鑫总经理助理汇报上述情况,并要求采访,但截至发表时,山东国鑫没有回复。

王影

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